Kelių centimetrų sklypo ribos neatitikimas gali tapti rimto kaimynų ginčo priežastimi. Dėl to svarbu laiku ir tinkamai nustatyti kiekvieno savininko teritoriją. Specialistai paaiškino, kas atsako už neatitikimus, kada gali tekti griauti statinį ir kaip problemą išspręsti be teismo.
Sklypo ribos ne visada sutampa su dešimtmečius stovinčios tvoros pabaiga ar savininkų naudojama teritorija.
Tikslūs neatitikimai neretai išryškėja tik atliekant kadastrinius matavimus, ruošiantis parduoti turtą, pradėti statybas ar tvarkyti kitus dokumentus.
Nacionalinė žemės tarnyba (NŽT) akcentuoja, kad ribų patikslinimas yra svarbus žingsnis siekiant apsaugoti savo turtą ir išvengti nesusipratimų su kaimynais ar institucijomis.
NŽT pažymi, kad dažnai galvojama, jog sklypų kadastrinių matavimų metu yra galimybė keisti arba pakoreguoti sklypo ribas.
Tiesa ta, kad jais siekiama atstatyti anksčiau nustatytas ribas ir jas pažymėti riboženkliais bei apskaičiuoti sklypą, nustatyti kitus kadastro duomenis.
„Kai nustatoma, kad atlikus žemės sklypui kadastrinius matavimus buvo padarytos klaidos ir netinkamai atstatytos ribos, kurias būtina tikslinti, visais atvejais turi būti išreikštas žemės sklypo savininko sutikimas šiems patikslinimams atlikti“, – pažymi NŽT viešųjų ryšių skyriaus vyresnysis patarėjas Ruslanas Golubovas.
Advokatų kontoros „Widen“ partneris, advokatas, NT ir statybų teisės praktikos vadovas Vaidas Mackonis dalijasi, kad ginčas kyla tada, kai paaiškėja, jog dalis namo ar statinio patenka į kaimyninio sklypo teisiškai registruotas ribas ir faktiškai užima dalį kaimyno sklypo.
Jį kaimynai gali spręsti susitarimo būdu arba teismo keliu.
„Teismai vertina daugelį aplinkybių: realų pažeidimo mastą, kokio dydžio nuostolius patirtų pažeidėjas griaunant dalį pastato, ar buvo gauti kaimyno sutikimai dėl normatyvinio atstumo neišlaikymo statant pastatą, ar matininkas atliko teisingus sklypo kadastrinius matavimus ir t. t. Iš esmės taiko proporcingumo principą“, – įvardija teisininkas.
Advokatas pabrėžia, kad teisės aktuose nėra nustatytų konkrečių dydžių ar ribos, kada pažeidimas būtų laikomas mažareikšmiu.
„Iš esmės sklypo riba neturi teisės kirsti pastato ar statinio, išskyrus kelias išimtis“, – priduria jis.
Kaip išspręsti ginčą be teismo?
Anot V. Mackonio, kaimynai gali susitarti parduoti dalį sklypo arba iškeisti užimamą sklypo dalį į savo sklypo dalį.
„Jeigu kaimynai sutaria dėl bendros žemės sklypo ribos pakeitimo, turi būti rengiamas Žemės sklypų perdalijimo projektas (amalgamacija) bei sandorį reikia tvirtinti pas notarą“, – pažymi advokatas.
Pasak jo, jeigu užimamas labai mažas sklypo plotas, kaimynai gali sudaryti sutartį pas notarą dėl servituto (teisės į svetimą žemės sklypą ar jo dalį, kuria suteikiama galimybė naudotis tuo svetimu žemės sklypu ar jo dalimi).
„Turi būti susitarimas su kaimynu dėl nuostolių atlyginimo už naudojimąsi nustatytu servitutu“, – aiškina ekspertas.
Jis pažymi, kad atvejais, kai žmogus nusiperka sklypą su jau pastatytu statiniu ir vėliau paaiškėja, kad jis peržengia sklypo ribą, atsako naujas nekilnojamojo turto savininkas (pirkėjas).
„Už patirtus nuostolius naujas savininkas turi teisę kreiptis į teismą su ieškiniu buvusiam pardavėjui, kad neatskleidė visų aplinkybių, susijusių su parduodamu objektu“, – pabrėžia V. Mackonis.
Tuo metu R. Golubovas pažymi, kad asmuo, norėdamas perleisti žemės sklypą, privalo atlikti kadastrinius matavimus tik tuo atveju, jeigu žemės sklypas yra miesto teritorijoje.
„Kitais atvejais nėra reglamentuotos prievolės atlikti žemės sklypams kadastrinius matavimus, kuomet norima juos perleisti“, – sako jis.
Kada privaloma atlikti kadastrinius matavimus?
NŽT duomenimis, ginčai dėl sklypų ribų yra dažnas reiškinys, o, ypač, kai paaiškėja, jog dalį faktiškai naudojamos žemės užima kaimynai arba, kai seniai pastatytos tvoros stovi ne toje vietoje, kur teisiškai įregistruotos ribos.
NŽT pažymi, kad asmens sklypų kadastriniai matavimai atliekami šiais atvejais:
- prieš parduodant ar dovanojant sklypą;
- planuojant naujas statybas ar rekonstruojant esamus pastatus;
- siekiant įteisinti statinius;
- kilus ginčams su kaimynais;
- kai riboženkliai yra dingę ar sunaikinti.
Tuo metu teisės aktai numato ir atvejus, kada būtina atlikti sklypų kadastrinius matavimus.
T. y. situacijos, kurių metu dalijami arba sujungiami sklypai, formuojami valstybinės žemės sklypai, perleidžiami miestų teritorijoje esantys privačios žemės sklypai, kai ribos nenustatytos valstybinėje koordinačių sistemoje.
Taip pat tai privalu daryti ir atvejais, kai sklype pasikeičia naudmenos, pavyzdžiui, pastatomas ar nugriaunamas statinys, nutiesiamas kelias ir pan.
Kokių dokumentų reikia?
NŽT primena, kad kadastriniams matavimams atlikti būtini sklypo dokumentai (teritorijų planavimo dokumento fragmentas, preliminarių matavimų planas, ribų paženklinimo aktas ir kt.).
Taip pat reikia turėti ir nekilnojamojo turto registro išrašą (jeigu sklypas jau yra įregistruotas) bei gretimų sklypų planus.
„Dėl ribų atstatymo į matininką kreipiasi pats sklypo savininkas ar jo įgaliotas asmuo. Tarp matininko ir savininko pasirašoma sutartis. Teisės aktuose yra reglamentuotas klaidų, padarytų atliekant sklypų kadastrinius matavimus, taisymo mechanizmas.
Jeigu nustatoma, kad klaidos padarytos dėl valstybės tarnautojų kaltės, jų ištaisymą inicijuoja NŽT“, – išskiriama specialistų pranešime.
Ženklinimą atlieka matininkai
NŽT pabrėžia, kad atlikti ir žemės sklypų ribas žyminčius riboženklius įvirtinti turi teisę tik matininkas, kuris įgijęs NŽT išduotą galiojantį matininko kvalifikacijos pažymėjimą.
Matininkas gali darbui pasitelkti padėjėjus, tačiau jis privalo pats dalyvauti ženklinimo procese, jį prižiūrėti ir pasirašyti ribų paženklinimo – parodymo aktą, kuris patvirtina, kad kadastriniai matavimai atitinka įstatymų keliamus reikalavimus.
Tuo metu situacijomis, kuomet matininkas negali dalyvauti ženklinime dėl objektyvių priežasčių, pavyzdžiui, ligos, atostogų ar kitų techninių kliūčių, darbai turi būti atidedami, o ne vykdomi kito asmens, kuris neturi matininko pažymėjimo.
R. Golubovas išskiria, kad, jeigu yra nustatyta, jog klaidas padarė matininkas, jis ir privalo jas ištaisyti neprašydaas jokio papildomo atlygio.
„Nepaisant to, jeigu laikui bėgant žemės sklypo ribų neatitikimai atsirado ne dėl matininko kaltės, už naujai atliktus darbus žemės sklypo savininkas turėtų matininkui atlyginti“, – sako jis.
Anot specialisto, jeigu atlikus tikslius matavimus paaiškėja, kad namas, garažas, tvora ar kitas statinys iš dalies stovi kaimyno sklype, pirmiausia turi būti nustatoma priežastis, kodėl susiklostė tokia situacija, t. y. būtina nustatyti, ar žemės sklypų ribos neteisingai pamatuotos (atstatytos), ar netinkamoje vietoje pastatytas statinys.
„Tuo atveju, kai netinkamai buvo pastatytas statinys, tuomet turi būti pertvarkomos žemės sklypų ribos (rengiamas naujas teritorijų planavimo dokumentas ir pan.) arba nustatomas servitutas, suteikiantis teisę naudotis žemės sklypo dalimi (servitutas gali būti nustatomas tik sandoriu)“, – komentuoja NŽT atstovas.
Kur kreiptis pastebėjus pažeidimus?
Bendrais žemės naudojimo valstybinės priežiūros klausimais reikia kreiptis į Valstybinę teritorijų planavimo ir statybos inspekciją (VTPSI), pabrėžia NŽT.
Tuo metu dėl apleistų žemės sklypų priežiūros reikia teirautis savivaldybės, kurioje yra pažeidėjo sklypas.
Šios įstaigos taip pat kontroliuoja valstybinės žemės miestuose ir miesteliuose nuomos sutarčių vykdymą. Šiuo atveju, vertina, ar nuomininkai laikosi sudarytų nuomos sutarčių sąlygų.
Na, o NŽT atlieka valstybinės žemės sklypų faktinių duomenų patikrinimus tais atvejais, kuomet sprendžiama dėl jų pardavimo ar nuomos.
Tarnyba taip pat prižiūri, kaip vykdomos valstybinės žemės nuomos sutartys kaimiškosiose vietovėse.
Registrų centro duomenimis, šiuo metu Lietuvoje yra beveik 54 tūkst. žemės sklypų, kurių ribos Nekilnojamojo turto kadastro žemėlapyje pažymėtos kaip koreguotinos.
Šaltinis: TV3.LT
